初恋和青梅究竟该选谁?系统说,全都要舔!

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第九十一章 让人吃惊的战略眼光!

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第九十一章:让人吃惊的战略眼光!

佟韵正色道:

“小凡,高新区在城市西南,先不说这里。城市南边和东南,为什么不是现在的发力方向?”

“南边?”

脑子里想着春都市2003年之后的发展方向,王不凡慢慢道:

“南边除了高速口,都是大野地……地皮倒是便宜,可没十年时间,根本发展不到那边去啊……”

“没有政府引导,去做城市发展方向上的引导和变化,南边,起不来。”

“产业和人口的引流,包括基本的配套,这些不是地产商能做的事情,必须要有政府带头来做。”

顿了顿,王不凡继续道:

“但是现在政府卖地的情况来看,可以卖的地方多了,比那边野地价钱好的地方更多!怕是十年时间,也轮不上那边吧……”

“对咱们来说,虽然现在能以极其便宜的价格入手地皮,但是流转周期以十年计,沉降成本太高了,根本不可能去做。”

“香港那边的李家,倒是玩儿得起这种方式,可咱们不行。”

夏远达慢慢点着头,伸手过去在城市东南的区域一点:

“那这边呢?这是全春都市,自然环境最好的区域!”

王不凡看着地图上那片有着大片空白的区域,皱眉道:

“这里有全亚洲最大的人工林带,有最好的空气,有山景、水景。”

“自然环境确实最好,是其它地方无法复制的条件。”

“可是也正因为如此,这地方,政府规划上,只会作为高端住宅区,还有就是大学城。”

“这区域里面没有产业,所以也就没有大量的带有硬性涌入需求的目标消费群。”

“不是产业聚集地,单纯作为住宅区,距离其他区域的距离,就太远了。出行,就成了个最大的问题,这是硬伤。”

“夏叔,佟婶,你们家的别墅就在这个区域。在出行这一块的问题,你们应该最清楚。”

“你们家里有司机,从居住地点到公司这里,路况不好的话,得要一个半小时左右吧?”

夏远达点点头:“早晚高峰和冬季下雪之后,都得用上这么久的时间。”

王不凡接口道:“就是这个问题。现有的区域公共交通能力,承载的运力,其实是很小的。这可以去政府网站和公交公司查一下数据。我估计,也就勉强满足低端跨区人口数量。”

“那中端人口的一部分,就要选择自备出行工具。”

“而高端人口,基本就只能选择买车这种办法。”

“于是在这里住,就意味着不光买房子,还要买车。”

王不凡接过佟韵递给他的矿泉水,喝了一口,继续道:

“那我们来算个账。”

“以现在的中等偏上住宅价位来算,就算2000-2300元/平,户型120平米以上的房子,最少要二十五到三十万。再加上车呢?最少要十几万。”

“总计近四十五万的支出,对消费者来说,在这里居住的成本,比较其他区域,就完全不占优势了,对吧?”

夏远达和佟韵互相看看,点了点头:

“小凡你想的很细致。确实存在这些问题。”

王不凡想了想,接着道:

“这个区域什么时候能真正起来呢?”

“两个条件:一是公共交通能力大幅提升,减低出行成本。但是因为没有产业带来的常住人口,这一点就基本上不会快速落实,因为没必要。”

“除非,其它区域都起来了,市中心房子变老,没有外围新房有竞争力,新兴中等收入以上人群,才会选择外围新房,这是一种挤出效应。”

“二呢,便是汽车价格与房屋总价的比例降到足够低,最少也要在六分之一以下!这就要求,要么房价足够高,要么汽车价格足够低!”

“这才能让出行成本的考量,在总支出的比例中降下来,中端人口才可能对此接受,加速进驻这里。”

歇了口气,又喝口水润润嗓子,给夏远达和佟韵一些消化时间。

见他们以鼓励的眼神笑看自己,王不凡总结道:

“也就是说,这个区域能起来的一个重要观察数据,就是春都市人均汽车保有量的增速!”

“当这个数字开始进入一个加速状态,春都市东南方向的房地产市场,才会同步进入加速状态。”

“那就绕回来了,还是时间的问题。沉降成本,我们能认可么?”

看着夏远达和佟韵若有所思的神情,王不凡笑道:

“各个方向都排除了,剩下的西南方,也就是这个我们学校所在的高新区了呗?”

“这里优势太明显了。”

“春都市第一个国家级的开发区,产业集群所在区域。”

“不管是其中的医药产业集群、科技创新类产业集群,还是汽车产业链的配套集群,纵向的产业链条相对全面,横向的产业集群的基础最好。”

“还有,大学城就在这里,高知人口聚集区。也保证了创新能力,这里是最强的。”

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