第九十一章：让人吃惊的战略眼光！
佟韵正色道：
“小凡，高新区在城市西南，先不说这里。城市南边和东南，为什么不是现在的发力方向？”
“南边？”
脑子里想着春都市2003年之后的发展方向，王不凡慢慢道：
“南边除了高速口，都是大野地……地皮倒是便宜，可没十年时间，根本发展不到那边去啊……”
“没有政府引导，去做城市发展方向上的引导和变化，南边，起不来。”
“产业和人口的引流，包括基本的配套，这些不是地产商能做的事情，必须要有政府带头来做。”
顿了顿，王不凡继续道：
“但是现在政府卖地的情况来看，可以卖的地方多了，比那边野地价钱好的地方更多！怕是十年时间，也轮不上那边吧……”
“对咱们来说，虽然现在能以极其便宜的价格入手地皮，但是流转周期以十年计，沉降成本太高了，根本不可能去做。”
“香港那边的李家，倒是玩儿得起这种方式，可咱们不行。”
夏远达慢慢点着头，伸手过去在城市东南的区域一点：
“那这边呢？这是全春都市，自然环境最好的区域！”
王不凡看着地图上那片有着大片空白的区域，皱眉道：
“这里有全亚洲最大的人工林带，有最好的空气，有山景、水景。”
“自然环境确实最好，是其它地方无法复制的条件。”
“可是也正因为如此，这地方，政府规划上，只会作为高端住宅区，还有就是大学城。”
“这区域里面没有产业，所以也就没有大量的带有硬性涌入需求的目标消费群。”
“不是产业聚集地，单纯作为住宅区，距离其他区域的距离，就太远了。出行，就成了个最大的问题，这是硬伤。”
“夏叔，佟婶，你们家的别墅就在这个区域。在出行这一块的问题，你们应该最清楚。”
“你们家里有司机，从居住地点到公司这里，路况不好的话，得要一个半小时左右吧？”
夏远达点点头：“早晚高峰和冬季下雪之后，都得用上这么久的时间。”
王不凡接口道：“就是这个问题。现有的区域公共交通能力，承载的运力，其实是很小的。这可以去政府网站和公交公司查一下数据。我估计，也就勉强满足低端跨区人口数量。”
“那中端人口的一部分，就要选择自备出行工具。”
“而高端人口，基本就只能选择买车这种办法。”
“于是在这里住，就意味着不光买房子，还要买车。”
王不凡接过佟韵递给他的矿泉水，喝了一口，继续道：
“那我们来算个账。”
“以现在的中等偏上住宅价位来算，就算2000-2300元/平，户型120平米以上的房子，最少要二十五到三十万。再加上车呢？最少要十几万。”
“总计近四十五万的支出，对消费者来说，在这里居住的成本，比较其他区域，就完全不占优势了，对吧？”
夏远达和佟韵互相看看，点了点头：
“小凡你想的很细致。确实存在这些问题。”
王不凡想了想，接着道：
“这个区域什么时候能真正起来呢？”
“两个条件：一是公共交通能力大幅提升，减低出行成本。但是因为没有产业带来的常住人口，这一点就基本上不会快速落实，因为没必要。”
“除非，其它区域都起来了，市中心房子变老，没有外围新房有竞争力，新兴中等收入以上人群，才会选择外围新房，这是一种挤出效应。”
“二呢，便是汽车价格与房屋总价的比例降到足够低，最少也要在六分之一以下！这就要求，要么房价足够高，要么汽车价格足够低！”
“这才能让出行成本的考量，在总支出的比例中降下来，中端人口才可能对此接受，加速进驻这里。”
歇了口气，又喝口水润润嗓子，给夏远达和佟韵一些消化时间。
见他们以鼓励的眼神笑看自己，王不凡总结道：
“也就是说，这个区域能起来的一个重要观察数据，就是春都市人均汽车保有量的增速！”
“当这个数字开始进入一个加速状态，春都市东南方向的房地产市场，才会同步进入加速状态。”
“那就绕回来了，还是时间的问题。沉降成本，我们能认可么？”
看着夏远达和佟韵若有所思的神情，王不凡笑道：
“各个方向都排除了，剩下的西南方，也就是这个我们学校所在的高新区了呗？”
“这里优势太明显了。”
“春都市第一个国家级的开发区，产业集群所在区域。”
“不管是其中的医药产业集群、科技创新类产业集群，还是汽车产业链的配套集群，纵向的产业链条相对全面，横向的产业集群的基础最好。”
“还有，大学城就在这里，高知人口聚集区。也保证了创新能力，这里是最强的。”
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